2025년 아파트 양도소득세 고령자 장기보유공제와 추가 감면률 완벽 정리

 

 

2025년 아파트 양도소득세 절세 핵심은 고령자 장기보유공제입니다.

공제율 계산법, 고령자 감면조건,

실제 절세 사례까지 자세히 정리했습니다.

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 🧱 아파트 양도소득세 고령자 공제 핵심 이해하기

아파트 매각 시 양도소득세 절세를 위해 중요한 제도는 크게 두 가지입니다.
첫째, 장기보유특별공제,
둘째, 고령자 세액감면입니다.
특히 고령자가 10년 이상 보유한 1가구 1주택을 판다면
고령자 공제가 추가로 적용되어 세금 부담을 정확히 줄일 수 있습니다.

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🟠 장기보유특별공제 2025년 기준

• 보유·거주 기준에 따라 최대 80% 공제 가능
• 매년 기준: 보유·거주 각각 4%씩 증가, 한도 80%
•  예시:
  • 보유 3년·거주 3년 → 24%
  • 보유 5년·거주 5년 → 40%
  • 보유 10년·거주 10년 → 80%

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🔵 고령자 추가 세액감면 적용

• 만 60세 이상 고령자가 10년 이상 보유한 1세대 1주택 양도 시 추가 감면 가능
• 연령대별 감면율:
  • 60~65세 → 20%
  • 65~70세 → 30%
  • 70세 이상 → 40%
• 장기보유공제와 중복 적용 가능, 다만 총감면 한도 존재

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🟢 실전 사례로 보는 절세 효과

예시:

• 양도가액 30억, 양도차익 18억인 아파트 보유자(A씨), 만 60세 이상
• 기본 공제: 비과세 기준 12억까지 → 초과 차익 18억 과세 대상
• 장기보유공제:
  • 보유 10년·거주 10년 → 80% 공제 → 절세액 14.4억
  • 과세 대상 3.6억 → 세율 적용
• 고령자 추가감면: 20% 공제 → 추가 절세
  ➕ 실거래 사례에서 세금액이 억 단위로 줄어든 사례도 확인됨

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🟣 공제 신청 시 준비할 사항

• 장기보유증빙: 등기부등본
• 거주요건 증빙: 주민등록등본
• 연령 증빙: 신분증, 주민등록등본
• 고령자 감면용: 종부세 납부 내역 (고령자 감면 조건 충족 시) 

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🔴 절세 전략 팁 모음

• 보유만 오래 해도 공제되지만, 실거주도 반드시 필요합니다 
• 고령자가 아닌 경우라도 장기보유공제만으로도 세금 절반 이상 감면 가능
• 고령자는 장기보유 공제와 감면을 동시에 받는 구조로 설계
• 세무사 상담을 통해 정확한 공제율 계산이 중요합니다

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❓ 자주 묻는 질문 7가지 (FAQ)

Q1. 고령자는 몇 세부터 공제받을 수 있나요?
A1. 만 60세 이상부터이며,

연령대별로 추가 감면율(20~40%)이 달라집니다.

 

 

Q2. 고령자 감면과 장기보유공제는 중복 가능한가요?
A2. 네, 중복 공제 가능하지만 총 공제율에는 한도가 있습니다.

 

 

Q3. 실거주하지 않고 보유만 해도 공제되나요?
A3. 보유만 해도 보유공제는 받을 수 있지만,

거주공제가 빠지면 공제율이 크게 낮아집니다.

 

 

Q4. 거주기간은 어떻게 계산하나요?
A4. 주민등록등본 기준이며,

조정대상지역 주택은 반드시 2년 이상 실거주해야 전체 혜택 적용이 가능합니다.

 

 

Q5. 보유 10년·거주 10년이면 공제율 80%가 맞나요?
A5. 맞습니다. 2025년 기준 최대 한도 80%까지 공제 적용됩니다.

 

 

Q6. 고령자 감면율은 어떻게 확인하나요?
A6. 매도일 기준 연령 확인 후,

세무서 또는 세무사에게 세율 계산받는 것이 정확합니다.

 

 

Q7. 종합부동산세 납부 이력이 없으면 감면 받을 수 없나요?
A7. 고령자 감면 요건 중 하나인 종부세 납부 이력이 필수이며,

없을 경우 감면 대상에서 제외될 수 있습니다.

 

 

 

 

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