“집값은 안 오르는데 세금만 왜 늘어날까?”
최근 1주택자부터 다주택자까지,
부동산을 보유한 많은 이들이 ‘세금 부담’에 대해 우려를 표하고 있습니다.
특히 매년 말이나 부동산 거래 시 가장 많이 검색되는 키워드는
단연 ‘종합부동산세’와 ‘양도소득세’입니다.
하지만 많은 이들이 여전히 헷갈리는 부분이 많죠.
이번 글에서는 종부세와 양도세의 기본 개념부터 2025년 개정 방향까지 한 번에 정리해 드립니다.
✅ 종부세란? 한 문장으로 설명하면 이렇습니다
종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 초과하는
부동산 자산을 보유한 사람에게 별도로 부과되는 국세입니다. 보통 주택을 보유한 경우,
공시가격 총액이 일정 금액을 넘으면 과세됩니다.
📌 2025년 기준 종부세 과세 기준 (주택 기준)
- 1주택자: 공시가격 합계 12억 원 초과
- 다주택자(조정대상지역 2주택 이상): 합산 6억 원 초과
- 과세 대상: 6월 1일 기준 해당 주택을 보유한 사람
즉, 집을 여러 채 보유하고 있거나, 고가 주택을 가진 사람은 매년 6월 1일을 기준으로 종부세 납부 대상이 되는 셈이죠.
✅ 양도소득세란? ‘팔 때’ 발생하는 세금
양도소득세(양도세)는 말 그대로 부동산을 팔았을 때 발생한 차익에 대해 부과하는 세금입니다.
🏠 예를 들어 볼까요?
- 2010년에 2억 원에 산 아파트를 2025년에 5억 원에 팔았다면?
- 양도차익: 3억 원 → 여기에 보유 기간, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 세율이 달라짐
📌 양도세 기본 세율 구조
- 기본세율: 6%~45% (보유 기간에 따라 누진 과세)
- 다주택자 또는 조정지역 내 매도 시: 최대 75%까지 중과될 수 있음
- 1세대 1주택자는 비과세 요건 충족 시 양도세 면제 가능
같은 집을 팔아도 보유기간, 실거주 여부, 주택 수에 따라 세금 차이가 큽니다.
✅ 종부세와 양도세, 뭐가 다른가요?
| 구분 | 종부세 | 양도세 |
| 부과 시점 | 보유 중 | 매도 시 |
| 기준일 | 매년 6월 1일 | 매도일 |
| 과세 대상 | 일정 금액 이상 보유 주택 | 주택 매도 시 차익 |
| 세율 | 공시가 기준 누진세율 | 양도차익 기준 누진세율 |
| 감면 조건 | 고령자/장기보유 | 1세대 1주택 실거주 요건 등 |
→ 종부세는 집을 갖고만 있어도 내야 하는 세금, 양도세는 팔 때 생기는 차익에 부과되는 세금입니다.
✅ 2025년 개정안 요약: 완화되는 흐름
정부는 최근 1주택자의 세 부담을 줄이기 위한 조치를 내놓고 있습니다.
✅ 주요 개정 방향 (2025년)
- 1주택자 종부세 기준 11억 → 12억으로 상향
- 고령자·장기보유 세액공제 확대
- 양도세 중과 한시 완화: 다주택자의 매도 유도 목적
- 1세대 1주택 장기보유 비과세 조건 완화
즉, 실수요자 보호 + 다주택자 정리 유도라는 투트랙 전략입니다.
✅ 세금 절세를 위한 핵심 팁
- 공시가격 확인은 필수! → 매년 3~4월 발표되는 공시가격을 기준으로 예측
- 보유 기간 + 실거주 기간 챙기기 → 비과세 요건 정확히 확인
- 양도세는 사전 전략이 중요 → 자녀 증여, 분할 매도 등 활용
- 전문가 상담 필수 → 세무사 무료 상담 활용으로 수천만 원 차이 가능
✅ 결론: 내 집에도 세금 ‘폭탄’이 될 수 있다
이제는 부동산을 갖고 있거나 거래를 고려하는 사람이라면, 종부세·양도세는 피할 수 없는 키워드입니다.
정책은 매년 바뀌지만, 기본 구조를 이해하고 전략적으로 접근하면 당황하지 않고 대비할 수 있습니다.
“내가 내야 할 세금, 정확히 알고 덜 내는 방법” 그 시작은 이 글을 읽는 지금부터입니다.